Офисы Ташкента: средняя вакантность скрывает риск новых зданий класса A

Предложение: волна нового класса A

По оценке Coldwell Banker Commercial Uzbekistan, с декабря 2025 года по второй квартал 2026 года в Ташкенте появилось около 150 тыс. м² новых офисов класса A. С начала 2027 года на рынок выйдет ещё более 100 тыс. м². Базовый сценарий вакантности для новых объектов этого класса компания оценивает в 40–50 %.

Для масштаба: обзор SHRE (Scot Holland) за первый квартал 2026 года оценивает весь офисный фонд Ташкента примерно в 750 тыс. м². Консультанты считают рынок по разным базам, поэтому точное соотношение назвать нельзя. Но порядок понятен: за полгода к рынку добавилась площадь, сопоставимая с пятой частью всего фонда, и вся она — класс A.

Структура фонда меняется так же быстро. По рыночным оценкам на сентябрь 2026 года, крупнейший сегмент — класс B, около 55 % площадей. Класс C занимает около 21 %, класс A вместе с категорией Prime — около 24 %, из них на Prime приходится около 13 %. Prime — это здания одного собственника с инженерией высшего уровня и парковкой; первые такие объекты появились в 2023 году. Для сравнения: в 2020 году класс B занимал 43 % фонда, класс C — 57 %, а качественных зданий почти не было.

Спрос: что показывает официальная статистика

Прямой статистики аренды офисов в Узбекистане нет. Есть показатели, от которых зависит спрос.

Число компаний с иностранным капиталом быстрее всего растёт в торговле (с 6 134 до 7 860 за год), промышленности (с 3 579 до 4 245) и строительстве (с 1 322 до 1 820). Крупнейшие страны-инвесторы по числу предприятий — Китай (30,2 %), Россия (16,8 %) и Турция (10,9 %). Вместе с IT-сектором это основные кандидаты в арендаторы современных офисов.

Структура арендного спроса это подтверждает. По рыночным оценкам на сентябрь 2026 года, больше всего офисов снимают компании торговли и дистрибуции (около 25 % спроса), IT-компании (16 %), банки, финансовые и инвестиционные организации (15 %). Вместе эти три отрасли дают больше половины спроса.

Но рост числа компаний не равен росту арендованных метров. Многим торговым и производственным компаниям прежде всего нужен склад или площадка, а офис у них небольшой. Сколько метров современных офисов рынок реально поглощает за год, в открытых данных не публикуется.

Ставки и доходность

По данным SHRE за первый квартал 2026 года:

• ставки в верхнем сегменте (класс A и A+) — около $30–36 за м² в месяц, рост на 5–8 % за год;
• ставки в классе B — около $25–28 за м² в месяц;
• доходность офисов категории Prime — 8,75–10,5 %, остальных офисов — 10–12 %;
• вакантность по рынку — около 14–16 %, с тенденцией к снижению.

SHRE не раскрывает методику и не уточняет, входят ли в ставки НДС и эксплуатационные расходы. Это запрашиваемые ставки, а не ставки подписанных договоров.

Рыночные оценки на сентябрь 2026 года дают разбивку по классам. Здесь ставки указаны с НДС и эксплуатационными расходами:

Расхождение с SHRE может объясняться базой: SHRE не уточняет, входят ли в его ставки НДС и эксплуатация, и не выделяет Prime отдельно. Для собственника важнее другое. Разница между классами A и B — всего $6 за м², а готовая отделка поднимает ставку на 15–35 % по сравнению с помещением без отделки. Поэтому отделка нередко весит в решении арендатора не меньше, чем класс здания.

Цены продажи нежилых помещений

С сентября 2026 года государство впервые публикует средние цены предложения на недвижимость по районам. По данным Национального центра массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве на 1 сентября 2026 года, средняя цена нежилых объектов в Ташкенте:

Это цены объявлений, а не сделок. Состав выборки ведомство не раскрывает: в неё могут входить магазины, склады и помещения на первых этажах жилых домов. Поэтому делить на эти цены ставки аренды класса A и получать «доходность» нельзя. Полезнее другое: разница между центральными и окраинными районами — почти три раза, больше, чем в жилье, где тот же разрыв около 2,3 раза.

Как читать эти цифры

• Оценки консультантов расходятся, и это объяснимо. SHRE описывает рынок в целом и видит снижение вакантности. Coldwell Banker Commercial говорит о новых зданиях класса A и видит избыток предложения. Обе картины могут быть верны одновременно: старый фонд заполнен, новые здания — нет.
• Базы расчёта разные. Одни считают весь фонд, другие только современные бизнес-центры или только класс A. Сравнивать цифры разных обзоров напрямую нельзя, а цифры одного обзора за разные годы — только если не менялась база.
• Чего нет в открытых данных. Объёма сделок, поглощения за год, ставок по подписанным договорам и фактических условий: арендных каникул, участия собственника в отделке, индексации. Именно эти данные определяют доходность здания, и собирать их приходится по сделкам.