Жильё в Ташкенте: сделок стало больше, а цены растут медленнее инфляции

Сделки: всплеск перед эскроу и возврат к норме

С 1 апреля 2026 года расчёты по сделкам купли-продажи недвижимости идут только через эскроу-счёт в банке. Рынок ответил всплеском перед датой перехода: в марте в стране оформили 43,6 тыс. сделок с жильём. За первый квартал число сделок с недвижимостью выросло на 48,4 %, в Ташкенте — на 64 %.

После этого рынок вернулся к обычному темпу. Летом оформляли 25–26 тыс. сделок в месяц. В августе — 25,1 тыс., на 0,2 % больше, чем год назад; в Ташкенте — 7,4 тыс., на 2,2 % больше. За январь–август по стране оформлено 222,5 тыс. сделок (+18,4 %), по Ташкенту рост — 27,5 %.

Вывод для планирования продаж: рост 2026 года в основном сделан в первом квартале. Базой для плана на 2027 год стоит брать летние месяцы, а не средний темп за год.

Цены: рост ниже инфляции

Национальный комитет по статистике со второго квартала 2026 года считает индекс цен на жильё по новой методике — гедонической регрессии, с учётом площади, района, этажа и других характеристик. Ряды с 2024 года пересчитаны.

Для сравнения: годовая инфляция в Ташкенте в октябре 2026 года — 7,4 %. Регионы дорожают быстрее столицы. Центральный банк в обзоре финансовой стабильности оценивает, что в 2025 году рыночные цены на жильё снизились на 4,8 %, а покупатели перешли от расчёта на рост цены к покупке ради арендного дохода.

Индекс считается по ценам объявлений на OLX.uz, а не по ценам сделок. Это ограничение всех открытых ценовых данных по жилью в Узбекистане.

Где сколько стоит

С сентября 2026 года государство впервые публикует средние цены предложения по районам. Данные Национального центра массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве на 1 сентября 2026 года, квартиры в многоэтажных домах:

Значения в долларах без пометки «около» опубликованы ведомством; остальные пересчитаны нами по курсу ЦБ на 1 сентября 2026 года (11 801 сум за доллар). Разница между самым дорогим и самым доступным районом — 2,3 раза.

Ипотека и доступность

В первом полугодии 2026 года банки выдали ипотечных кредитов на 13,1 трлн сумов — на 38 % больше, чем годом ранее (9,5 трлн). Кредиты получили 42 575 человек. Три четверти суммы (9,8 трлн) пошли на покупку на первичном рынке. На Ташкент пришлось 4,01 трлн сумов, почти треть всей выдачи.

Средневзвешенная ставка — 20,1 % по кредитам за счёт средств банков, 21,6 % по линии Компании по рефинансированию ипотеки и 16,8 % по кредитам за счёт бюджета.

Доступность жилья при этом улучшилась. По данным Центрального банка, в 2025 году средняя зарплата в Ташкенте (10,7 млн сумов) покрывала 72 % цены квадратного метра (14,9 млн сумов) против 58 % годом ранее: доходы росли быстрее цен.

Предложение

В 2025 году в стране сдано 15,9 млн м² жилья (+7,2 %), в первом квартале 2026 года — 3,3 млн м² (+6,6 %). На конец первого квартала строилось 2,9 тыс. многоквартирных домов. Высотное строительство сосредоточено в столице: на Ташкент приходится 36 % строящихся домов выше 13 этажей.

Что меняется в правилах

• Эскроу в сделках купли-продажи действует с 1 апреля 2026 года: банк хранит деньги покупателя и переводит их продавцу после нотариального удостоверения договора.
• Закон о долевом строительстве 10 ноября 2026 года принят Законодательной палатой и направлен в Сенат. В обсуждавшейся редакции деньги дольщиков переводятся застройщику только после ввода дома, а не менее 70 % стоимости строительства финансируется банковским кредитом. Для девелоперов это означает рост потребности в проектном финансировании и процентных расходов.
• Массовая оценка. В Ташкенте проведена массовая оценка более 600 тыс. квартир и 213 тыс. частных домов. По предварительным результатам, их стоимость в 7,4 и 15 раз выше действующей кадастровой. Результаты выносились на общественное обсуждение на 60 дней с 5 сентября 2026 года. Минэкономфин заявляет, что налоговая нагрузка не вырастет пропорционально оценке и ставки будут снижены, но конкретных ставок пока нет: сначала нужен закон о массовой оценке, который на август 2026 года был на рассмотрении в Кабинете министров.